誰是商業投資的靈藥？

  旁眼觀莞

 
   林曉華深圳眾廈地產發展中心總經理

    今年初，業內就有“萬達跑得快、萬科賣得兇”的預測。5月10日上午，萬達地產以14.015億、樓面價3499.7元/平米拿下東莞東城主山地塊。這批建面在30-50萬平米的“城市綜合體”，由萬達投資150多億在東城、長安等地建設“萬達廣場”，業態包括精品購物中心、國際連鎖影城、大型電玩、豪華K T V、連鎖數碼電器、高檔酒樓、特色商街和高尚住宅、SO H O公寓等。

    住宅市場趨冷，政府引進商業緩解“土地財政”吃緊狀況，而具有成功招商經驗的“城市商業廣場”更受政府歡迎(來源:南方都市報 南都網)

    萬達地產此次迅速進入東莞市場，即有其謀求A股上市的戰略需要，也有地方政府在住宅市場趨冷后，急于引入商業地產，緩解“土地財政”吃緊狀況的原因。東城“萬達廣場”項目建面超過40萬平米，是繼廣州白云萬達、番禺萬達、增城萬達；東莞長安萬達之后，萬達布局華南的第五個城市綜合體項目。如果虎門和南城規劃中的“萬達廣場”相繼建成，勢必形成對整個東莞商圈的強勢影響，刺激本土零售商業的加速轉型。

    從基本面因素分析：一季度全國房地產開發投資同比仍增長3成，但同比漲幅連續9個月回落，這說明大量住宅用地進入建設高峰期，而商品房銷售額卻同比下降2成，售價回落態勢明顯；庫存壓力方面，據統計截至2012年2月底，全國商品房待售面積30526萬平方米，同比增加3332萬平方米，消化存量至少需要30個月以上時間。與住宅市場的縮量調整相比，國內正興起一輪商業地產發展的熱潮。前些年，許多城市引入太量的高檔商業地產項目，由于定位不準確，目前多數經營不太理想，造成土地資源的浪費。各地政府在付出慘痛代價之后，更偏重于引入具有成功招商經驗的“城市商業廣場”項目。

    淡市中市場關注度易向“龍頭”產品集中，成交意向和集中度也越高

    而在“城市商業廣場”這個開發領域，萬達走出了早些年的起步階段。它利用商業地產易于聚集資金的特質，通過自建自營，只租不售，大幅降低國內商家的進場成本（一級鋪租平均僅為50元/平米·月），而與眾多國外品牌的簽約結盟，又使其可低招商成本引入大型“主力店”。同時，萬達在拿地過程中，十分注重解決地方政府“引品牌、促就業、提升城市形象”的政績需求。在“招商、引資、人才、開發”等環節運行順暢，使每個城市廣場項目在拿地2年內即可投入經營，開業前通過銷售公寓式產品回籠建設資金，此種商業產品開發模式在國內可謂獨樹一幟。(來源:南方都市報 南都網)

    回顧今年的東莞市場，業內一般認為住宅成交量不會超過去年，房價則會在別墅等高端住宅的拉動下呈“虛漲”態勢。近期，虎門、厚街等多個商業樓盤蓄客及推售情況一般，雖然央行已3次“降準”，但顯然市場投資積極性依然不高，買商鋪博升值的欲望大為減弱。

    由于越是淡市，市場關注度越易向“龍頭”產品集中，成交意向和集中度也越高。伴隨著萬達、萬科等打造的成熟商業產品紛紛面市，本地商家壓力倍增，如果營銷策略過于保守，或謀求推高現售產品價格，就很可能形成“強者恒強、弱者恒弱”的局面。