林曉華:深房價下降空間不大 三四月或是購房良機

[提要]眾廈地產自1996年成立以來，一直都關注這座城市住宅的開發，我曾在2009年、2010年做過兩年研究，主要研究三個方面的問題：一是整個政策的走勢；二是市場整體氛圍和成交量；三是置業者，包括客戶的需求。通過三方面的研究得出市場的走勢，然后再給開發商提供一個決策參考的依據。

2012春季攻略：
2011年“寒冬”成了大部分城市當年樓市的真實寫照。2012年“剛需”變成了深圳樓市的中流砥柱，近七成首次置業剛需群體在等待購房時機出手，剛需亟待爆發。深圳樓市隨著春天的腳步緩慢升溫，2012年樓市是否是08年的又一次輪回？觀望已久的剛需購房者是否迎來入市的最好時機？面對機遇和挑戰，開發商路向何方？為開發商出謀劃策、為購房者指點迷津！搜房網“大話地產”與業內人士共話2012深圳樓市。

眾廈地產林曉華

眾廈地產自1996年成立以來，一直都關注這座城市住宅的開發，我曾在2009年、2010年做過兩年研究，主要研究三個方面的問題：一是整個政策的走勢；二是市場整體氛圍和成交量；三是置業者，包括客戶的需求。通過三方面的研究得出市場的走勢，然后再給開發商提供一個決策參考的依據。

根據這些原則，我們認為研究未來中長期的發展，主要有兩個指標：一是長期指標，就是未來10年，這個指標是GDP增速的變化情況來看長期，10年這個周期段的走勢情況。從最新的國際貨幣基金組織對中國GDP增長來看，未來10年中國的經濟增長率會趨降，從前10年平均每年9%、10%降到平均每年7%和8%，這個趨勢會在今年和明年，整個GDP會平均到8.3%-8.7%之間。從GDP增幅不斷下降來講，房地產的暴利時代終結有可能實現。

還有M1和M2，就是市場上貨幣流通的情況，這直接關系到股市和樓市投資的指標。2009年2月份，因為國家投入4萬億的流動性注入市場，2009年2月份開始M2的增幅從20%這個區域直接上漲到2010年初的40%，一年漲1倍，直接導致房價，特別是深圳房價創新高。從2010年一直到去年的12月份，M2全國的投放量萎縮到12%，甚至低于2009年2月份，房價短期不調，但投資和投機后續的支持力度是非常弱，沒有多余的資金投資到投機市場，所以市場上最難銷售的以純粹高端和投資為目的的項目會比較滯銷，這是從中期角度來看。

地價成本高 深圳樓市均價下降空間僅7%-8%

短期看，深圳的市場情況和全國不一樣。在全國，最新的數據表明，最近一年全國房地產開工量縮減了30%，而深圳由于大部分依靠舊改，歷史遺留土地的財務成本、建筑成本不斷地上漲，導致深圳的房價該調不調，而且一直比較堅挺。也有些城市未來正在轉型，領先于全國，船小好掉頭，而且金融的支持力度非常大。

今年和明年深圳房價的趨勢，應該說均價跌幅不是很大，這是業內共同的看法。從建筑成本決定樓市最低價，市場需求決定樓市最高價這個基本判斷來說，只有你找到市場上的需求，你才能獲得溢價，獲得差異化營銷業績。但整體來講受制于大環境，我相信今年成交量的萎縮無可避免，價格下降空間7%-8%，我覺得已經差不多了。

深圳三四月是剛需購房好時機

成交量是決定價格走勢的先行指標。成交量什么時候能夠有一個新的表現和拐點呢？業界普通的觀點，關注今年3、4月份和今年7、8月份，主要關注的是貨幣政策的變化。比如說準備金率下降的次數和比例，同時又關注我們深圳自身的GDP能不能逆勢飄紅？因為深圳GDP的增長率也是多年排在全省倒數了，今年和明年經濟轉型，我們注意到新投資注入到深圳。

成交量不光是一個盤，整體回暖才是真的回暖。怎么做到整體回暖？除了開發商正確的營銷策略和價格策略之外，我們回顧一下1998年之前，深圳是外銷市場，外銷商品房占了主體。大部分戶籍居民都擁有了房產，暫住人口只能買一套，又受到很多貸款的制約，很多開發商的房子要么朝商住方向轉，或者向國內的富裕階層，引導需求到深圳買房，這兩種趨勢已經明顯的在營銷策略上展示出來了。

絕對成交量在今年7、8月份能不能回暖？還要看貨幣政策、流動性的變化，還有深圳自身的轉型，這是真正可以看到的，明年的走勢要看7、8月份。短期來看3、4月份是剛需的購房機會，但主要還是二手房，而不是新房，我們7、8月份才能看到整體形勢是往上走還是向下走。

深圳房價下跌已是不可否認事實

深圳房價有價格標準，一個是成交均價，還有同一片區、同一樓盤不同月份成交價格的浮動，可以從官方的網站上拿到數據。還有一個是二手房的掛牌價情況，從新房、二手房，主要從這些比較。2011年，新房領先于二手房調整了，2011年4月份深圳有限貸令、限購令嚴格實施之后，深圳房價在去年4、5月份曾經套了一大批人，龍崗中心城的一個樓盤整整降了5000元。

從樓盤的降幅和區域均價的降幅怎么沒有20%以上呢？肯定有了，所以春節之后通過走訪，二手房門店的掛牌價下降超過了10%，這個下降是現實的，并不是我們認為房價很堅挺，我們在春節基礎上再降8%，也有成交量同步下跌為依據做出判斷的，深圳房價下跌已經是現實了，不可否認的事實了。

定價策略和營銷策略要跟著市場走

我們怎么看待置業者對區域價格不敏感，春節期間成交最好的，招商果嶺只是一個盤，春節一天成交200套，因為降價以后比同區二手房低1000元，成本不過是7000多，賣到1.2萬元已經很滿意了。羅湖的湖貝片區，本地的樓盤開盤當月賣完，現在新房是2.1萬元左右，如果定價2.8萬元，客戶肯定會考慮。所以對項目的判斷是根據市場需求，而不是你的成本，所以我們的定價策略和營銷策略跟著市場走。

暫時在今年剛需和改善性需求的目標價格走，如果地段和產品很好，可以放在2013年或2014年考慮，你承擔的風險就是財務成本每年30%的遞增。而且定價就是按照價格預期的，賣得好就是1.5-1.6萬，旁邊一點點2萬多。

今年放松信貸的可能性不大

全國會不會降價，房貸會不會放松，還有深圳壓抑的購房者如何應對今年的變化？全國有很多城市的剛性需求沒有釋放，而且很多城市的趨勢沒有限購、限價令，不像深圳特區內外一體化了，有一個統一的政策。像遵義，這些區域有一些改善性的需求，他可以做新城和大盤開發，價格很堅挺，供求沒有什么直接障礙的，對他們來講不存在降價的問題，直接把需求引導到價值體系里面，不存在降價的問題。

對于銀行放松信貸，目前從央行的政策，還有存款保證金率來看，我們預判放松信貸的可能性今年都沒有，央行不敢放松信貸，怕房地產反彈。只要放出一個信號，房企就漲停板，這樣怎么敢放松信貸呢？這是開發商自己給自己下的一個套，今年6月份之前除非房地產有破產或者有什么跡象，或者GDP下滑到7%以下，今年上半年的信貸才有可能放松，這是一個預判。

剛需不是開發商的購房主體

具體到深圳來講，剛才也說了根據片區的均價制定買房的心理承受價格，深圳非常好預算，不要說3、5年后增長到什么階段，深圳房價的價格區間就是1.6萬至2萬，不好的地段1.6萬元以下他又不買，比較的地段超過2萬他又買不起，開發商應該拋在一邊，剛需不是開發商的購房主體，而是有一些閑散資金的人。有大量的公務員，大量金融機構的從業人員，他們有5、6套房，手里還有上百萬的資金，他需要的是商鋪，這時候顯然住宅產品是滯銷的，你為什么還要做住宅呢？價格又超過了剛需的承受范圍，又要賣給改善性需求，那是你自己違背市場規律，必然會滯銷。

換句話說，如果你是住宅，但是區域很好，商業氛圍濃厚，你把它變成寫字樓、酒店公寓，說不定就賣得動了，這就是產品調整的問題，適應產品需求是策劃公司唯一可以幫助開發商做的。如果開發商按照自己的意愿，這誰都幫不了你。作為消費者來說也要判斷這個商品是不是你心目中理想的產品，跟你的購買能力、承受能力，尤其是銀行政策制定你的購房時機，我覺得今年還不是抄底的時間，這時候投資客不會入市，抄底也不太現實，投資客和剛需所看的指標是不一樣的。